13 APRIL 1997. - Wet tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten.
Art. 1-15
Artikel 1. Deze wet regelt een aangelegenheid als bedoeld in artikel 78 van de Grondwet.
Art.2. In artikel 1717 van het Burgerlijk Wetboek, gewijzigd bij de wet van 20 februari 1991, worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° Het tweede lid wordt vervangen door de volgende bepaling :
" Onverminderd artikel 11bis van de afdeling IIbis van dit hoofdstuk, kan de huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen.
Indien de huurder echter een gemeente is, een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn, een vereniging zonder winstoogmerk of een instelling van openbaar nut onderworpen aan de wet van 27 juni 1921 waarbij aan de verenigingen zonder winstgevend doel en aan de instellingen van openbaar nut rechtspersoonlijkheid wordt verleend, ofwel een vennootschap met een sociaal oogmerk, kan hij het goed aan een of meer natuurlijke personen geheel onderverhuren, op voorwaarde dat deze personen minder gegoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale situatie bevinden en dat zij het goed uitsluitend tot hun hoofdverblijfplaats bestemmen, en voor zover de verhuurder ingestemd heeft met de mogelijkheid om het goed te dien einde onder te verhuren. "
2° In het derde lid wordt het woord " Hij " vervangen door de woorden " De huurder ".
Art.3. Artikel 1728bis, § 1, vierde lid, van hetzelfde Wetboek, gewijzigd bij het koninklijk besluit van 24 december 1993, wordt vervangen als volgt :
" Het nieuwe indexcijfer is het indexcijfer daartoe berekend en benoemd, van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. "
Art.4. In artikel 1 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, wordt een § 1bis ingevoegd, luidend als volgt :
" § 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op de onderhuur aangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, binnen de grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis. In dat geval is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van deze afdeling. "
Art.5. Artikel 2 van dezelfde afdeling wordt aangevuld met de volgende leden :
" De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid.
Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden nier zijn vervuld, heeft de huurder de keuze of wel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.
In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan. "
Art.6. In artikel 3 van dezelfde afdeling worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° Paragraaf 2, eerste lid, wordt aangevuld als volgt :
" Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. "
2° Paragraaf 2, tweede lid, wordt aangevuld als volgt :
" Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld. "
3° Paragraaf 2, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :
" Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. "
4° Paragraaf 2 wordt aangevuld met het volgende lid :
" De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken. "
5° In § 3 wordt tussen het eerste en het tweede lid het volgende lid ingevoegd :
" Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd. "
6° Paragraaf 3, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :
" De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder. "
7° Paragraaf 5 wordt aangevuld met het volgende lid :
" Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd. "
8° Paragraaf 6 wordt vervangen door de volgende bepaling :
" § 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5.
Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn.
Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig berekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7. "
9° Het artikel wordt aangevuld met een § 8, luidend als volgt :
" § 8. In afwijking van § 1 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het overlijden van de huurder. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 4, tenzij partijen anders overeenkomen. "
10° Het artikel wordt aangevuld met een § 9, luidend als volgt :
" § 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. "
Art.7. In artikel 4 van dezelfde afdeling wordt een § 2bis ingevoegd, luidend als volgt :
" § 2bis. Onderverhuring is toegestaan onder de voorwaarden bepaald in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, van het Burgerlijk Wetboek, door de erin vermelde rechtspersonen. Het derde tot zevende lid van § 2 zijn op deze onderverhuring van toepassing. "
Art.8. Artikel 6, eerste lid, van dezelfde afdeling wordt vervangen door de volgende bepaling :
" Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. "
Art.9. In artikel 7 van dezelfde afdeling worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° Paragraaf 1, derde lid, wordt vervangen door de volgende bepaling :
" Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid."
2° Paragraaf 1 wordt aangevuld met het volgende lid :
" In het geval van artikel 3, § 8, kunnen partijen evenwel overeenkomen af re zien van het recht de huurprijs te herzien. "
3° Er wordt een § 1bis ingevoegd, luidend als volgt :
" § 1bis. Indien een woning het voorwerp is van opeenvolgende huurovereenkomsten met verschillende huurders, gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar en die beëindigd worden door een opzegging door de verhuurder, mag de basishuurprijs gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de bij het begin van de negenjarige periode eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, renzij de normale huurwaarde van het goed onderrussen ren gevolge van nieuwe omstandigheden, met ten minste twintig percent of ten gevolge van werken in het gehuurde goed met ten minste tien percent is gestegen.
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst vermindert de rechter de huurprijs tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, wanneer de verhuurder nier bewijst dat de huurprijs werd vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van het eerste lid.
De proportioneel aangepaste huurprijs wordt berekend als volgt : basishuurprijs bij het begin van de negenjarige periode vermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst en gedeeld door het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van het sluiten van de huurovereenkomst bij het begin van de negenjarige periode. "
4° In § 2, worden de woorden " Binnen dezelfde termijn kan iedere partij " vervangen door de woorden " Iedere partij kan te allen tijde ".
Art.10. Artikel 8 van dezelfde afdeling wordt vervangen door de volgende bepaling :
" Art. 8. De partijen kunnen te allen tijde schriftelijk overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten in het gehuurde goed bepaalde werken uit te voeren, die door de verhuurder moeten worden verricht. Zij moeten de termijn bepalen waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd.
In dit geval kan van artikel 2 worden afgeweken op voorwaarde dat de voorgenomen werken er toe strekken het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van dat artikel, dat deze werken precies omschreven worden, dat de aanvang voor de werken binnen een redelijk tijdstip is bepaald en dat geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de overeengekomen duur ervan, met dien verstande dat deze duur niet korter mag zijn dan degene die redelijkerwijze noodzakelijk is om ze uit te voeren.
Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode die meer dan negen jaar kan bedragen, af te zien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken of van het recht de herziening van de huurprijs te vragen, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden.
Na beëindiging van de werken wordt op verzoek van de meest gerede partij overgegaan tot de oplevering ervan op tegenspraak. "
Art.11. In artikel 9 van dezelfde afdeling worden de volgende wijzigingen aangebracht :
1° In het eerste lid worden tussen de woorden " van de verhuurder" en de woorden " zelfs indien " de woorden " op de datum van het verlijden van de authentieke akte, " ingevoegd.
2° In het tweede lid worden de woorden ". vanaf de overschrijving van de authentieke akte" vervangen door de woorden a van de datum van het verlijden van de authentieke akte".
Art.12. In artikel 10 van dezelfde afdeling wordt tussen het tweede en het derde lid het volgende lid ingevoegd :
" Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat deze te plaatsen op de wijze bepaald in het tweede lid, is hij de huurder de gemiddelde marktrente op het bedrag van de waarborg verschuldigd vanaf de overhandiging ervan.
Deze intrest wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag waarop de huurder de verhuurder aanmaant de verplichting na te komen die hem bij het tweede lid wordt opgelegd, zijn evenwel de wettelijke intresten op het bedrag van de waarborg verschuldigd. "
Art.13. In artikel 14 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur, gewijzigd bij de wet van 1 maart 1991, wordt een nieuwe paragraaf 2bis ingevoegd, luidend als volgt.
" § 2bis. De bepalingen van dezelfde afdeling zijn niet van toepassing op de huurovereenkomsten voor het leven, gesloten voor de inwerkingtreding van deze wet. "
Art.14. In boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 11bis, van het Burgerlijk Wetboek, houdende de regels betreffende de handelshuur in het bijzonder, wordt een artikel 11bis ingevoegd, luidend als volgt :
" Art. 11bis. Indien de huurovereenkomst het hem niet verbiedt, kan de huurder een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats, op voorwaarde dat hij zijn handel behoudt in het gehuurde goed. Het derde tot zevende lid van artikel 4, § 2, van de afdeling II van boek III, titel VIII, hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek zijn op deze onderverhuring van toepassing, onder voorbehoud van de volgende bepalingen.
Wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst verkrijgt, overeenkomstig artikel 14, eerste lid, geniet de onderhuurder deze hernieuwing voor de duur van zijn huurovereenkomst. De onderhuurder kan evenwel de rechtstreekse rechten, waarin de artikelen 11 en 14, tweede lid, voorzien niet in zijn voordeel inroepen tegenover de verhuurder. "
Art. 15. De bepalingen van de artikelen 2, 4, 5, 6,1°, 9°, 7, 8, 9,1°, 2°, 3° en 10 zijn van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na de inwerkingtreding van deze wet.
De periode van negen jaar, vermeld in artikel 9, 3°, kan maar een aanvang nemen na de inwerkingtreding van deze wet.
De bepalingen van de artikelen 3, 6, 2°, 3°, 4°, S°, 6°, 9, 4°, 12, 13 en 14 zijn van toepassing op de overeenkomsten die lopen op het tijdstip van de inwerkingtreding van deze wet.
De bepalingen van artikel 6, 7°, zijn van toepassing op de opzeggingen door de verhuurder na de inwerkingtreding van deze wet.
Artikel 6, 8°, is van toepassing op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd worden na de inwerkingtreding van deze wet.
De bepalingen van artikel 6, 10°, zijn van toepassing op de opzeggingen gedaan na de inwerkingtreding van deze wet.
Artikel 11 is van toepassing wanneer de eigendomsoverdracht plaatsvindt na de inwerkingtreding van deze wet.